O que têm de fazer os proprietários para poder aumentar a renda de uma casa

Esta semana o consultório jurídico debruça-se assim sobre um tema atual, que resulta de uma questão feita por uma leitora: “tenho o meu apartamento arrendado e queria aumentar a renda. Como poderei proceder à atualização?”

O Consultório Jurídico de Imobiliário do idealista/news é assegurado pela Sociedade de Advogados BAS, tendo o presente texto sido redigido na sequência de várias questões colocadas pelos leitores. 

A pergunta que nos foi dirigida revela elevada pertinência e merece uma análise cuidada daquela que é a letra da lei. Acerca do tema em questão, este consultório remete para o artigo 1077.º do Código Civil. A primeira ideia que deverá ser retida é a da primazia da vontade das partes, isto é, a prevalência da estipulação contratual da possibilidade e regime de atualização das rendas por parte dos senhorios. Mas impõe-se a resposta a uma pergunta óbvia:  

Então e se no contrato de arrendamento as partes nada estipularam? 

Por aplicação do mesmo artigo, igualmente deverão ser retidos os seguintes pontos: 

• A renda pode ser atualizada anualmente, de acordo com os coeficientes vigentes. 
• A primeira atualização pode ser exigida um ano após o início do contrato e as seguintes, de forma sucessiva, um ano após a atualização anterior. 
• O senhorio deve comunicar ao inquilino, por escrito e com uma antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de atualização e a nova renda dele resultante. 
• A não atualização das rendas prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo, todavia, os coeficientes ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação. 

É este último ponto que tende a levantar mais dúvidas. Imagine-se o seguinte caso: 

Contrato de Arrendamento iniciado em janeiro de 2018, com uma renda mensal de 100 Euros; 

Tendo tido essa possibilidade, o senhorio não atualizou a renda em 2019, por aplicação do devido coeficiente, que por simplicidade de análise, aqui se considera em 1.2. 

Em consequência, o inquilino pagou os 100 Euros mensais em todos os meses contratualmente previstos. 

O senhorio pretende atualizar a renda para o ano de 2020, cujo coeficiente se verifica em 1.1. 

De que forma é que o senhorio poderá calcular a atualização em função dos coeficientes aqui considerados, tendo presente o ponto 4. acima mencionado? 

• Hipótese A: A renda atualizada projetada para o ano 2020 deverá obedecer apenas e só à aplicação do coeficiente fixado para o mesmo ano do seguinte modo (100 Eur x 1.1 = 110 Eur). 
• Hipótese B: A renda atualizada projetada para o mesmo ano poderá ser efetuada, por aplicação do coeficiente fixado para o mesmo ano (2020) sobre o valor da renda que se teria verificado, caso o senhorio tivesse atualizado a renda no ano anterior (2019), do seguinte modo e em duas operações:  
• B.1. 100 Eur x 1.2 = 120 Eur 
• B.2. 120 Eur x 1.1 = 132 Eur. 

De facto, atenta a letra da lei, parece que o resultado apresentado na operação B.2. é perfeitamente legítimo e corresponde a uma faculdade que é conferida por lei ao senhorio, traduzindo-se numa correta atualização em função das variações sucessivas das taxas de inflação previstas (índice de preços do consumidor, sem habitação).

Não esquecer que a letra da lei permite que as operações possam ser efetuadas até ao limite de três coeficientes anteriores. Isto é, no caso anterior, se o contrato de arrendamento tivesse início em 2016 e caso o senhorio não tivesse atualizado a renda para o ano de 2017, poderia recalcular a atualização da renda para o ano de 2020 influindo nas operações o cálculo da atualização da renda para o ano de 2017, de acordo com o respetivo coeficiente, conforme acima explicado. 

Para o leitor mais curioso, remete o consultório para o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 6 de dezembro de 2010 (Proc. n.º 2208/09), onde estas questões se discutiram, embora com contornos mais complexos. 

Os coeficientes para a atualização das rendas poderão ser encontrados aqui.

O presente comentário naturalmente não incide sobre outras medidas que poderão ser tomadas pelos senhorios, nos termos gerais, como a oposição à renovação, já analisada noutras respostas desta rubrica.

Fonte: idealista