Habitação e novas formas de viver - o desafio de uma década?

Uma habitação que se adapta aos novos tempos, herdando da pandemia a procura por uma melhor qualidade de vida, espaços exteriores, mais flexibilidade ou eficiência energética, às quais se somam as exigências de sustentabilidade. Surgem novos formatos de “living”, que já captam grandes volumes de investimento e que prometem preencher algumas lacunas, como o Build to Rent, o co-living, as residências de estudantes, ou as residências sénior. Mas o mercado de arrendamento ainda não tem a dinâmica necessária. O interesse dos investidores é visível, mas há questões a limar, com a estabilidade legal à cabeça dos pedidos do setor. O início do ciclo de inflação que vai marcar este ano está a tornar a criação de habitação para o segmento médio (e não só) ainda mais desafiante. Cabe ao setor imobiliário a difícil tarefa de encontrar as melhores soluções e as melhores oportunidades de investimento para dar resposta ao mercado

No mercado atual, «todo o residencial é essencial»

Para compra, para arrendamento, para estudantes ou deslocados, para investir. Há falta de produto residencial em todos os segmentos, e um pouco por todo o país. É grande a procura que pressiona o mercado, e os especialistas juntaram-se neste encontro da Vida Imobiliária para discutir os caminhos possíveis para o imobiliário português.

Se até à última crise eram produzidas cerca de 100.000 casas por ano, os números dos últimos anos ficam-se pelas 12.000. Há muita procura (doméstica e estrangeira), pouca oferta, preços elevados. É um ciclo difícil de quebrar, que foi tema de debate do último Pequeno Almoço – Conferência que a Vida Imobiliária organizou a 27 de setembro, em conjunto com a C&W.

«É preciso dar resposta a todos», e por isso, hoje em dia, «tudo o que é residencial é essencial», afirmou Ana Gomes, Head of Development & Living da C&W. A responsável recordou que é precisa oferta para a classe média, para os jovens, estudantes, e para uma nova procura que quer mais flexibilidade, incluindo para arrendamento.

Paulo Caiado, Presidente da APEMIP, confirma a grande quebra de casas disponíveis no mercado, e o fenómeno de deslocalização de quem procura habitação: «assistimos ao imobiliário associado à mobilidade e à descentralização, e a uma subida de preços a vários quilómetros dos centros urbanos, é a essa distância que se encontram soluções, e a escassez alastra-se».

São fluxos de procura que «continuam claramente a superar a oferta», e que pressionam os preços em alta. Mas Paulo Caiado espera que «salvo em algumas periferias urbanas que podem começar a ter nova oferta, poderemos assistir nos próximos tempos a alguma sustentação dos preços atuais». E está convicto de que o imobiliário vai continuar a ser opção para quem quer investir sem ser penalizado com a inflação, «que a banca não vai compensar».

Build to Sell ainda “ganha” ao Build to Rent

O Build to Rent, ou a construção para arrendamento, é um dos mercados residenciais mais dinâmicos da Europa, e um dos mais promissores em Portugal, que poderia colmatar a falta de oferta, nomeadamente para arrendar. Mas a verdade é que o nosso país «ainda não reúne as condições mais adequadas» para esse modelo, explica a responsável da C&W, também representada no evento por Eric van Leuven, diretor geral, e Isabel Correia, Head of Business Development.

A instabilidade legislativa é muitas vezes apontada pelos profissionais como um dos motivos que gera mais insegurança no arrendamento. Há também falta de oferta deste tipo de produto para aquisição, e os tetos de renda estipulados, nomeadamente para renda acessível, muitas vezes não permitem uma margem satisfatória, agravada com a inflação dos custos de construção. É um tipo de produto que «tem de ter custos mais baixos, operação otimizada, áreas mais pequenas, construído para esse propósito», descreve Ana Gomes. E, o que é certo é que, apesar dos aumentos dos custos da construção e, consequentemente, dos preços, as vendas de habitação mantêm-se muito dinâmicas, nomeadamente em planta.

Mas Ana Gomes está convicta de que esta oferta «inevitavelmente vai ter de surgir», porque «o mercado abaixo dos 3.000 euros/m², que ainda não é viável, vai reduzir ainda mais a oferta».

Dando a experiência do projeto Lumino, no Campo Pequeno, João Pita, Country Lead Portugal da Round Hill Capital, atesta que «o mercado Build to Sell tem tido níveis de procura espetaculares, apesar de algum arrefecimento da venda em planta de alguns meses para cá». E, apesar de o Build to Rent ser uma das especialidades da RHC noutros países, em Portugal «não há produto para adquirir, temos riscos de licenciamento, custos de construção mais elevados, e regulamentos como o RJEU de 1960, além do IVA não dedutível. Os investidores querem prémios mais altos, e também a banca facilita mais o financiamento ao Build to Sell».

Cristóbal de Castro, Managing Director da Albatross, aponta ainda que «a escala de Portugal é pequena, e isso também ajuda a que não seja possível fechar a conta. É necessária uma mudança na forma como se recupera o produto usado, porque a classe média tem de ter onde viver. As câmaras devem permitir construir habitações mais pequenas, por exemplo, porque estamos a falar de ticket, não de preço por m²». Ainda assim, a empresa planeia fazer BTR em alguns dos seus projetos residenciais, como o Antas Atrium, no Porto, o que só consegue «devido às condições de compra do terreno».

Pedro Sousa, Vice Presidente Portfolio Management da canadiana Brookfield, destaca que «os projetos Multifamily focam-se cada vez mais num produto premium para compensar as margens, e isso não é tão fácil de fazer no sul da Europa, a taxa de esforço é muito superior. É uma franja de mercado limitada».

Luís Vaz Pereira, Head of Corporate Real Estate Financing do Millennium bcp, confirma que o banco está aberto a financiar «todos os projetos economicamente viáveis e bem capitalizados», mas admite que há mais projetos de BTS (poucos de segmento mais baixo) e que «já fizemos vários estudos para BTR e de facto a conta não fecha», e considera que «as limitações às rendas também não ajudam, o mercado tem de ser efetivamente livre, e é preciso conhecer bem as regras do jogo quando se investe. As mudanças a meio do percurso geram muita insegurança».

Residências de estudantes: uma alternativa com apetite dos investidores

Faltam também no mercado muito alojamento para estudantes, e as residências Purpose Built Student Residences (PBSR) são uma alternativa que está a crescer em Portugal. Os investidores estão interessados, e exemplo disso é a RHC, que este verão adquiriu inclusivamente a Smart Studios. João Pita revela que a ocupação destas residências está próxima dos 100%, e que «mais oferta houvesse», mais investiria, garantindo que «vamos continuar a olhar para oportunidades para consolidar a nossa plataforma».

Dona da Temprano e criadora da marca Livensa Living, a Brookfield também reportou uma boa experiência com este tipo de oferta em Portugal, mas explica que também neste mercado um produto premium pode ajudar «a compensar os números». Pedro Sousa alerta que é preciso alguma cautela com os preços elevados de algumas rendas praticadas no mercado, que «temos dificuldade de compreender, especialmente comparando com mercados como Paris ou Londres, não tão diferentes dessas».

E João Pita concorda que «não podemos ter um produto demasiado formatado para clientes internacionais, apesar de o mercado do Sul da Europa ser mais difícil, com menos produto para adquirir, e mais exposição à inflação».

Através do Plano Nacional para o Alojamento no Ensino Superior, o Governo propõe-se a criar 15.000 novas camas para estudantes até 2026, uma nova oferta que pode ser significativa, mas que o mercado vê com algum ceticismo, nomeadamente relativamente aos prazos e capacidade de execução. Tanto a Brookfield como a RHC consideram que a sua chegada seria «muito positiva para o mercado».

O desafio acrescido da sustentabilidade

Os desafios não se ficam pelos maiores custos de construção ou pelos problemas de licenciamento. «Ter um mundo mais sustentável é mais caro», assume desde logo Cristóbal de Castro. Principalmente num momento em que a sustentabilidade é uma obrigação, também do imobiliário, com a introdução da taxonomia europeia.

Os investidores estão cada vez mais alerta para esta questão, e interessados em cumprir com os melhores standards internacionais, nomeadamente através de certificações. Para a RHC, «BREEAM Very Good é o mínimo que aceitamos. E sabemos que é cada vez mais caro produzir produto imobiliário. Mas não há forma de dar a volta a isso, este é um dado adquirido».

O financiamento também terá de se ajustar a estas novas exigências e, a par dos investidores, os bancos assumem cada vez mais essa responsabilidade, segundo Luís Vaz Pereira, através de linhas de financiamento verde mais vantajosas, «nomeadamente para projetos que tenham certificações LEED ou BREEAM, por exemplo. Temos feito esse trabalho, como apoio de consultores e certificadores». Negando que a banca recuse financiar projetos menos sustentáveis, o responsável assegura que «haverá linhas de financiamento distintas para cada um».