Vender casa: sabes o que são as mais-valias, como calculá-las e declará-las em IRS?

O que são as mais-valias?

De uma forma genérica podemos dizer que as mais-valias representam a diferença entre o valor pelo qual vendemos um imóvel e o valor pelo qual comprámos o mesmo. Este valor representa o lucro que obtiveste (ou não) com a venda de um bem, que pode ser físico (ex: imóvel) ou não (ex: ativos). 

Segundo a informação disponível no site da Autoridade Tributária, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizados os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes sinistros resultantes da afetação”. 

Contudo, a conta que terás de fazer é um pouco mais complexa. Explicamos-te que variáveis deves ter em conta para este cálculo. 

O cálculo das mais-valias de imóveis

A fórmula de cálculo das mais-valias é a diferença entre o valor pelo qual vendemos um imóvel e o valor pelo qual comprámos o mesmo. A este é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda (este valor é anual e podes consultá-lo em Diário da República). No caso de existirem despesas com o processo de venda ou de reabilitação e valorização do imóvel, este valor deve ser subtraído à conta anterior.

Assim deves considerar:

Mais-valias = Valor de venda - (valor de compra x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos com o processo de compra e venda – encargos com valorização do bem

Um simulador pode ajudar-te 

Devido às regras especificas e às exceções de cada caso de venda, o cálculo das mais-valias pode tornar-se complexo e gerar dúvidas. A pensar nisso, o Doutor Finanças desenvolveu uma calculadora de mais-valias que permite obter o valor de mais-valias, bem como o cálculo aproximado do montante que irás pagar sobre o montante de realização, caso não estejas isento. 

Para utilizar esta ferramenta, tens de preencher estes primeiros dados:

• Valor de aquisição; 
• Ano de aquisição; 
• Mês de aquisição; 
• Valor de realização (venda); 
• Ano de realização;
• Montante de despesas com o processo de venda e compra, bem como de valorização do imóvel; 

A declaração das mais-valias no IRS

Para declarares as mais-valias no IRS, tens de preencher o anexo G do mesmo. Este deve estar completo e com informação devidamente validada antes de submeteres a tua declaração. O prazo para efetuar esta comunicação à autoridade tribuária é de 36 meses. 

Para o correto preenchimento da mais-valia no anexo G tem em atenção o seguinte:

1. No quadro 4 do anexo G deves incluir data e valor de compra do imóvel e a data e o valor da venda;
2. Identifica o código de freguesia, o tipo de imóvel, o artigo matricial e a fração; 
3. No quadro 5 do anexo G tens de voltar a indicar as datas de compra e venda de cada imóvel.

Quanto à isenção: 3 questões a que deves estar atento

• Se o imóvel que vendeste tiver sido comprado antes do ano de 1989; 
• Se aplicar todo o valor de venda do imóvel ma compra de um outro imóvel para habitação própria; 
• Se utilizar o montante que ganhou para liquidar o empréstimo (válido apenas num período de 5 anos).

O cálculo e tributação de mais-valias levanta bastantes questões, pois apesar de existirem regras definidas, há outras variáveis no que diz respeito à exclusão e tributação de mais-valias. Se necessitares, não hesites em contactar a tua repartição de finanças.

Fonte: Idealista