Imobiliário em 2021: mercado a velocidades distintas, mas bem posicionado para rápida retoma

Depois de quase um ano de pandemia, e num contexto de ainda grande incerteza, é difícil prever o comportamento do setor imobiliário em 2021. Mais do que nunca, segundo a CBRE, o mercado vai registar velocidades distintas. O setor logístico vai evidenciar um grande impulso; os escritórios deverão revelar alguma resiliência; o turismo irá começar a recuperar assim que o plano de vacinação se revelar eficaz; e o comércio vai estar muito dependente da evolução económica do país, mas irá continuar o processo de transformação que já vinha a desenvolver antes desta crise. As conclusões são da consultora e constam do relatório "Tendências do Mercado Imobiliário 2021", divulgado esta quinta-feira, 11 de fevereiro.

Francisco Horta e Costa, Diretor-Geral da CBRE em Portugal, não tem dúvidas de que, apesar do impacto da Covid-19, o interesse pelo mercado imobiliário permanece elevado, “em função de um contexto de taxas de juro baixas e de elevada liquidez financeira a nível global”. Considera que Portugal continua a evidenciar fortes fundamentos imobiliários, nomeadamente um “mercado ocupacional interessante” e uma ainda reduzida disponibilidade de produto, estando “bem posicionado para uma rápida retoma assim que os países começarem a sair desta crise sanitária”.

“Chegámos ao final de 2020 com 2.900 milhões de euros, o equivalente a uma quebra de “Portugal continua claramente no radar dos investidores internacionais” e  “a expectativa é de que 2021 seja um novo ano, se não mesmo um ano recorde” para o setor imobiliário, garantiu o responsável pela área de investimento da CBRE, Nuno Nunes, durante a sessão de apresentação do Real Estate Market Outlook 2021, que este ano decorreu num formato totalmente digital. Ainda assim, considera que, “provavelmente, a nuvem mais densa está relacionada com o financiamento”.

As expetativas da consultora pressupõem que a pandemia de Covid-19 será controlada ao longo do ano, mas as previsões estão ainda sujeitas a um elevado grau de incerteza “relativamente à velocidade de recuperação da economia portuguesa e ao poder de compra dos consumidores”.

6 tendências imobiliárias para 2021

• Investimento pode alcançar os 3 mil milhões de euros

Após registar o terceiro maior valor de investimento de sempre em 2020, há expectativas de que o mercado alcance novamente o patamar dos três mil milhões de euros de volume de investimento imobiliário em 2021. Diz a CBRE que, por um lado, “existe um pipeline em oferta robusto: no início do ano, contabilizavam-se dois mil milhões de euros de imóveis em comercialização”, e que, por outro, Portugal está “perfeitamente dentro do radar da comunidade internacional de investimento e, a nível nacional, prevêem-se evoluções muito positivas na capacidade de investimento dos players locais”.

Do lado do financiamento, o interesse das instituições financeiras manter-se-á em setores como o residencial, o da logística e o do retalho alimentar, e em operações de rendimento em que os inquilinos apresentem elevada qualidade de crédito.

No que diz respeito a transações de imóveis para promoção, deverá manter-se o interesse dos investidores, nomeadamente em terrenos para habitação, com uma maior dispersão geográfica para diversos concelhos da área metropolitana de Lisboa e do Porto, assim como em zonas turísticas como o Algarve ou a costa litoral alentejana. Por sua vez, o interesse em imóveis para reabilitação deverá igualmente manter-se embora a uma escala menor do que a verificada nos últimos anos.

Setores alternativos como residências de estudantes, co-working ou ativos de saúde, também devem registar um aumento em termos de investimento.

• Procura de escritórios deverá manter-se dinâmica, apesar do teletrabalho

“É expectável que continue a existir uma forte procura por parte de empresas internacionais para estabelecer, em Portugal, centros de serviços partilhados e áreas de R&D, bem como empresas de base tecnológica”, diz a consultora, adiantando que há inclusive alguns processos de procura em curso por parte de grandes empresas já instaladas no país, nomeadamente em Lisboa, para espaços de dimensão significativa no âmbito da reestruturação e concentração dos seus negócios. Ainda assim, este será um ano em que vai continuar a persistir uma “escassez na oferta de qualidade”.

Ainda que o teletrabalho tenha vindo para ficar, não se antecipa uma redução da área de escritório. “A nova realidade empresarial pós-Covid deverá compreender um ambiente de trabalho híbrido, prevendo-se que as empresas convertam parte da área afeta aos postos de trabalho convencionais em espaços de estímulo à criatividade, integrem serviços e atividades destinadas aos colaboradores, desmaterializem a sede corporativa em mais do que uma localização, mais perto dos locais de residência dos colaboradores, ou aumente o número de edifícios com certificações energéticas e de bem-estar, reflexo de uma crescente preocupação com a sustentabilidade”, refere ainda no relatório.

• Retalho com diferentes ritmos e aumento do comércio online

De acordo com a CBRE, o impacto da pandemia e o ritmo de recuperação será distinto entre os diversos formatos de retalho. Os centros comerciais veem os resultados do primeiro trimestre de 2021 serem gravemente prejudicados dado o atual confinamento, mas poderão contar com uma recuperação gradual da procura a partir da primavera. Já os retail parks estão sujeitos a um menor decréscimo na procura, sendo que algumas das atividades que integram até têm registado resultados superiores a 2019, como são o caso dos supermercados, lojas de artigos para o lar, bricolage e eletrónica de consumo.

O comércio de rua nas zonas prime irá continuar a ser fortemente impactado, enquanto não se observar o retorno dos turistas, o que só se deverá acontecer, ainda que com uma expressão muito reduzida, na época de verão. Já o comércio online irá manter a trajetória de crescimento com o “consequente aumento exponencial da omnicanalidade”.

• Turismo vai recuperar, mas a diferentes velocidades entre regiões

“A recuperação do turismo vai demorar face à grande dependência dos mercados externos, não se prevendo que o setor atinja os níveis registados em 2019 antes de 2023-2024. Ainda assim, o ritmo de recuperação deverá divergir de uma região para outra”, explica a consultora. O Algarve, onde predomina o turismo de lazer, deverá observar uma retoma muito mais rápida do que as cidades de Lisboa e Porto, mais posicionadas para o segmento de negócios e eventos.

Segundo a CBRE, o desempenho hoteleiro vai continuar a ser melhor em zonas com menor densidade populacional fruto do contexto pandémico, com as regiões Centro e do Alentejo a serem novamente as grandes beneficiadas, tal como sucedeu em 2020. E é também expectável que as mudanças de hábitos e os requisitos de segurança impulsionem a diversificação de produtos. O turismo de natureza e o de bem-estar, os serviced apartments e boutique hotéis, e as second home em resorts turísticos afirmam-se como soluções com perspetivas de crescimento.

• Ligeira queda nos preços das casas, sobretudo nas usadas

A escassa oferta de produto novo deverá assegurar uma certa estabilidade no mercado residencial ao longo de 2021, embora se possa assistir “a uma ligeira queda nos preços, a qual deverá ser mais acentuada no produto de segunda mão”, de acordo com a consultora, que considera a manutenção das moratórias bancária “da maior relevância para a estabilidade do setor”.

Embora seja um contexto difícil para fazer previsões, a CBRE aponta para níveis de transação idênticos aos de 2020, isto é, cerca de 165 mil casas vendidas.

“Os segmentos residenciais mais dependentes do mercado estrangeiro deverão continuar a ser penalizados, não apenas pelas restrições de viagens, como também pela incerteza relativamente ao fim do programa de vistos gold na região litoral”, diz ainda.

Além disso, e apesar da quebra nas taxas de ocupação, mantém-se o interesse em residências de estudantes e o desenvolvimento de habitação especializada para arrendamento deverá finalmente arrancar, mas ainda com poucos projetos.

A CBRE aponta ainda a morosidade dos processos de licenciamento, as alterações legislativas e fiscais, e a digitalização como os principais desafios do mercado residencial em 2021.